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公　司： 青島綠天使投資管理有限公司 
發(fā)布時(shí)間：2020年10月15日
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    一、地產(chǎn)開發(fā)商模式
地產(chǎn)開發(fā)商模式是開發(fā)者在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，以整體開發(fā)或訂制式 開發(fā)的形式建設(shè)產(chǎn)業(yè)物業(yè)產(chǎn)品，如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉(zhuǎn) 讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)營和管理，*后獲取開發(fā)利潤的模式。

地產(chǎn)開發(fā)商可通過以下三種方式盈利：
*一，物業(yè)出售，即出售產(chǎn)業(yè)物業(yè)獲取利潤，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)投資巨大， 且我國缺乏暢通的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資通道，地產(chǎn)開發(fā)商不得不提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)出售比例 以迅速回籠資金。
第二，物業(yè)出租，即通過持有的方式對(duì)物業(yè)進(jìn)行出租獲取租金收益，由于我國工 業(yè)用地政策有很強(qiáng)的區(qū)域個(gè)性，很多地方規(guī)定，工業(yè)用地上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)不能分單 元、分層或分棟出讓，這就堵死了物業(yè)出售的獲利通道，開發(fā)商不得不持有并出 租物業(yè)，以獲取穩(wěn)定的租金，持有物業(yè)雖然資金回收較慢，但能使開發(fā)商獲取物 業(yè)增值收益。
第三、提供服務(wù)，即通過提供入駐企業(yè)所需的基礎(chǔ)配套服務(wù)和增值服務(wù)獲利。在 專業(yè)分工越來越細(xì)化的時(shí)代，企業(yè)對(duì)人力資源、金融投資、科技信息等專業(yè)化、 增值型服務(wù)的需求越來越多，基礎(chǔ)性的物業(yè)服務(wù)已經(jīng)不能滿足企業(yè)的需求。提供 配套的產(chǎn)業(yè)服務(wù)在提高園區(qū)的招商能力的同時(shí)，也蘊(yùn)藏著巨大的利潤空間。如綠 天使產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)體系，通過提供人才、資本、技術(shù)、信息、市場(chǎng)、商務(wù)、 政策等增值性服務(wù)，建立產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)體系，打造一個(gè)以企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。
作為開發(fā)運(yùn)營商，至少需同時(shí)具備以下三大能力：產(chǎn)品開發(fā)能力，物業(yè)產(chǎn)品是地 產(chǎn)開發(fā)商的生命線，也是能否打動(dòng)客戶的關(guān)鍵，首先應(yīng)具有豐富多樣的產(chǎn)品體系， 如產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體等，而且其產(chǎn)品體系還應(yīng)根據(jù)客戶的需求不斷調(diào)整升 級(jí)；產(chǎn)業(yè)招商能力，招商是提高產(chǎn)品去化率的關(guān)鍵，也是實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)的保障， 必須成立專業(yè)而強(qiáng)大的招商團(tuán)隊(duì)，采用多種招商渠道和策略，挖掘符合自身產(chǎn)品 定位的有效客戶；產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力，在招商優(yōu)惠政策趨同的形勢(shì)下，園區(qū)服務(wù)成為 提升園區(qū)綜合競爭力和招商成功率的重要砝碼，園區(qū)可圍繞“創(chuàng)意孵化、創(chuàng)業(yè)初 期、企業(yè)成長、規(guī)模擴(kuò)張、上市準(zhǔn)備”的企業(yè)生命周期鏈條，構(gòu)建全面的企業(yè)服 務(wù)體系，如創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、市場(chǎng)開發(fā)、科技推廣、融資擔(dān)保、管理咨詢、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服 務(wù)、上市輔導(dǎo)等。
二、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式
產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式大致如下：A 政府與 B 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商就 C 產(chǎn)業(yè)新城（一般 為十幾平方公里甚至幾十平方公里）的開發(fā)達(dá)成合作協(xié)議，在規(guī)定的合作年限內(nèi)， B 開發(fā)商負(fù)責(zé)地塊內(nèi)的土地平整、道路管廊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，學(xué)校、醫(yī)院、 文化、體育公共設(shè)施建設(shè)及運(yùn)營管理工作，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目招商、宣傳推廣等產(chǎn) 業(yè)發(fā)展服務(wù)工作，


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